Kauf einer Immobilie .... Fortsetzung

STEUERNUMMER UND STEUERVERTRETUNG
Kein Immobilienkauf in Portugal kann ohne Steuernummer vorgenommen werden. Wenn Sie das Objekt zusammen mit Ihrem Ehepartner kaufen oder es auf mehrere Namen eingetragen wird, muss jede Person eine eigene Nummer haben. Das gilt auch für Unternehmen und Trusts. Wenn Sie schon in Portugal gemeldet sind (“Residencia” haben), dann haben Sie schon diese Nummer. Wenn Sie nicht in Portugal gemeldet sind und es auch nicht vorhaben, wird Ihre Steuervertretung die Steuernummer (numero de contribuinte) beim lokalen Finanzamt (finanças) beantragen. Sie erhalten erst ein Dokument und später eine Plastikkarte, die Sie für die Zahlung der Grundsteuer und allen weiteren Abgaben benötigen. Alle “Nicht-Residenten” müssen eine Steuervertretung haben. Wir werden Ihnen eine kompetente Firma empfehlen.
KAUF- UND VERKAUFSVERTRAG
Ihr Anwalt wird den Vorvertrag aufsetzen (contrato promessa de compra e venda), der von Ihnen und dem Verkäufer beim Notar unterzeichnet wird. Wenn Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilt haben, müssen Sie nicht anwesend sein. Der Vorvertrag enthält alle Bedingungen des Verkaufes. Bei Unterzeichung müssen Sie eine Anzahlung machen, normalerweise 10% des vollen Verkaufspreises. Mit dem Vertrag sind beide Parteien, Käufer und Verkäufer, rechtskräftig gebunden. Wenn der Käufer vom Kauf zurücktreten will, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktreten will, muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zahlen. Dies ist gesetzlich festgelegt. Daher muss der Käufer in der finanziellen Lage sein, den Kauf in der festgelegten Zeit abzuschliessen. Es ist nicht möglich, den Kauf vom Verkauf des jetzigen Besitzes abhängig zu machen. Wenn Sie einen Besitz verkaufen müssen, um Ihren Kauf in Portugal zu finanzieren, müssen Sie sicherstellen, dass der Verkauf vorher abgeschlossen ist, oder dass Sie die Möglichkeit haben, einen Überbrückungskredit zu erhalten, falls der Verkauf länger als vorhergesehen dauert.
NUTZUNGSBEWILLIGUNG
Ihr Anwalt wird auch eine Kopie der Nutzungsbewilligung (licença de utilização) oder, bei Wohnobjekten, der Wohngenehmigung (licença de habitação) vom Rathaus (Câmara Municipal) besorgen. Ihr Anwalt wird überprüfen, ob die Beschreibung in der Wohngenehmigung genau dem entspricht, was Sie kaufen und dass eine Nutzungsbewilligung die entsprechende kommerzielle oder industielle Art, wie das Objekt genutzt wird, festgelegt hat. Objekte, die gebaut worden sind, bevor eine Wohngenehmigung erforderlich wurde (1951), benötigen eine entsprechende Bestätigung, die von der Stadtverwaltung erteilt wird.
GRUNDERWERBSSTEUER
Die ehemalige Sisa-Steuer, die durch die IMT-Steuer ersetzt wurde, muss immer gezahlt werden, wenn Grundbesitz übertragen wird, und zwar durch Ihren Anwalt, ein bis zwei Wochen vor dem Übergabevertrag. Für Wohnraum gibt es einen gestaffelten Tarif. Wir werden den Betrag im voraus für Sie berechnen, als Richtlinie können Sie 0.5% für ein Objekt mit einem Verkaufspreis von 100.000 Euros rechnen, 4% für 250.000 Euros und 6% für Objekte von mehr als 500.000 Euros (6% ist das Maximum). Es gibt einen Einheitswert von 5% des Verkaufspreises für Agrarland ohne Häuser.
NICHT GEZAHLTE GRUNDSTEUER
Nicht gezahlte Grundsteuern (contribuição autárquica) ziehen Strafen nach sich, könnten aber für einen erheblichen Zeitraum akkumuliert werden, bevor gemahnt wird. Ihr Anwalt wird den Verkäufer um die Zahlungsbelege der letzten fünf Jahre bitten und bei Zahlung der Grunderwerbssteuer überprüfen, ob die Steuern bis zum Datum gezahlt waren.
ÜBERGABEVERTRAG
Das Objekt geht mit dem Übergabevertrag (Escritura), der bei einem Notar unterzeichnet wird, in den neuen Besitz über. Alle relevanten Dokumente werden überprüft, bevor der endgültige Vertrag laut vorgelesen und übersetzt wird, ausser der Käufer spricht Portugiesisch. Wenn Sie eine Vollmacht erteilt haben, müssen Sie nicht anwesend sein.
GRUNDBUCHEINTRAGUNG
Abschliessend wird Ihr Anwalt das Eigentum auf den Namen des neuen Besitzers im Katasteramt eintragen und alle Dokumente im Finanzamt auf den neuen Namen ändern.
ÄNDERUNG DER RECHNUNGEN DER NEBENKOSTEN
Ihr Anwalt kann Elektrizität, Telefon und Wasser auf Ihren Namen ändern. Dies ist natürlich wesentlich einfacher, wenn Sie ihm eine Vollmacht erteilt haben.
OFFSHORE
Dies war eine legitime Art, Eigentum in Portugal zu haben, aber die Sisa/IMT-Steuern, Gebühren für Notar und Grundbucheintragung, Erbschaftssteuer und Kapitalertragssteuer zu umgehen. Allerdings haben die vor kurzem erfolgten Gesetzesänderungen die meisten dieser Vorteile verwässert, und allgemein wird jetzt die Meinung vertreten, dass es sich nicht lohnt, ein Objekt auf diese Art zu kaufen. Falls das Objekt, das Sie kaufen möchten, noch einer Offshore-Gesellschaft gehört, raten wir Ihnen, dass Sie direkt von der Gesellschaft kaufen, anstatt die Aktien der Gesellschaft.
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